Modernes Büro – wie New Work den Markt der Gewerbeimmobilien verändert

Ein modernes Büro? Damit meint man heute etwas völlig anderes als noch vor einigen Jahren. Grund dafür ist unter anderem der Trend New Work, das „neue Arbeiten“. Das Konzept, das spätestens durch Corona mehr Menschen bekannt wurde, entstand tatsächlich schon deutlich früher. Schon in den 1970er Jahren wurde es von dem Sozialphilosophen Frithjof Bergmann entwickelt. Wichtige Aspekte in seiner Theorie sind Selbständigkeit, Handlungsfreiheit und Teilhabe an der Gemeinschaft. Das Ideal: So arbeiten, wie man es sich wünscht. Und das hat eben auch bedeutende Auswirkungen auf das Büro der Zukunft. Welche das sind und vieles mehr zum Thema, erfahren Sie in diesem Blog-Beitrag.

New Work, Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle – wie hängt das zusammen?

Bei New Work spielen die Wünsche der Mitarbeitenden eine wichtige Rolle – und darunter fällt für viele die Möglichkeit, zu Hause oder hybrid zu arbeiten. 2023 lag der Anteil der Beschäftigten, die zumindest teilweise im Homeoffice arbeiteten, in der Gesamtwirtschaft bei immerhin 24,7 % (Quelle: Statista). Und auch flexible Arbeitszeiten bzw. Gleitzeitregelungen gewinnen durch New Work an Bedeutung. Sie werden den individuellen Bedürfnissen und Lebenssituationen der Arbeitnehmenden gerecht. Sowohl die Early Birds als auch die Nachteulen in einem Team können durch die flexiblen Arbeitszeitregelungen optimale Leistungen abrufen. Apropos Flexibilität: Laut einer Studie von Randstad glauben 72 % der Erwerbstätigen, dass eine örtliche Ungebundenheit die Arbeitswelt beeinflussen wird. Doch nicht nur zeitlich und räumlich wollen viele Arbeitnehmende ihren Bedürfnissen gerecht arbeiten. Sie wünschen sich auch, auf der Arbeit ihre eigenen Kompetenzen, ihre eigenen Vorlieben und Talente einsetzen zu können, statt ohne jede Leidenschaft Aufgaben abzuarbeiten. Von diesen Entwicklungen profitieren nicht zuletzt auch die Unternehmen.

Die Vor- und Nachteile von Büro und Homeoffice

Sowohl Homeoffice als auch das Arbeiten im Büro haben ihre Vor- und Nachteile. Ein guter Kompromiss: hybride Arbeitsmodelle. Je nachdem, welche Aufgabe gerade ansteht oder wie die persönlichen Lebensumstände aussehen, können alle so arbeiten, wie es am besten und am erfolgreichsten funktioniert.

Modernes Büro – von früher bis heute

Lange Zeit herrschten in Deutschland eher starre Bürokonzepte vor. Jeder Mitarbeitende hatte einen festen Arbeitsplatz. Gemeinschaftsflächen hat man wenig Aufmerksamkeit geschenkt, Einzelbüros dafür umso mehr. Räume zur Förderung von Kreativität und Kollaboration waren eher die Ausnahme als die Regel. Ab 2010 änderte sich das langsam. Der Fokus wurde auf Wachstum gelegt und amerikanische Unternehmen versuchten, moderne Open-Space-Büros in Deutschland zu etablieren. Dazu gehörten bereits mehr Kommunikationsräume und Rückzugsflächen als in den Jahren zuvor. Vollständig durchgesetzt hat sich das erst einmal nicht, weil oft gleichzeitig mehr Mitarbeitende auf kleineren Flächen in Großraumbüros untergebracht wurden. Einige Elemente aus dieser Zeit sind aber geblieben, wodurch wir heute in vielen Büros eine Mischung aus Einzelbüros, kollaborativen Flächen, flexiblen Arbeitsplätzen (Stichwort: Desksharing) und Co. sehen können. Das klassische Büro mit Mittelflur entwickelt sich tendenziell hin zu offeneren Konzepten. Die meisten Unternehmen versuchen dabei, mehr Highlights in Form von Sozialbereichen, Terrassen oder anderen Flächen zu setzen. Die Motivation vieler Unternehmen: Die Mitarbeitenden sollen in den Austausch mit Kollegen und Kolleginnen gehen, ein modernes Büro als Begegnungsstätte sehen, sich mit dem Arbeitgeber identifizieren und sich wohlfühlen. All das ist im Homeoffice deutlich schwieriger zu erreichen.

Auch wenn die Nutzung von New-Work-Büros sich großer Beliebtheit erfreut – es gibt sie nicht überall. Das hängt zum Beispiel von der Branche ab. Einige beratende Unternehmen orientieren sich beispielsweise wieder in Richtung der klassischen Raumaufteilung.

Was spricht für moderne Büros im Sinne von New Work?

Es gibt einige gute Argumente, die dafür sprechen, ein modernes Büro nach den Vorstellungen von New Work zu nutzen:

• Steigerung der Kreativität: Ist das Umfeld kreativ, wirkt sich das auf das eigene Denken aus. Hinzu kommt, dass die Zusammenarbeit mit anderen einen auf neue Ideen bringt.
• Nachhaltigeres Arbeiten: Viele Unternehmen achten bereits auf die ESG-Kriterien und nutzen beispielsweise Ökostrom oder bieten gut ausgestattete Arbeitsplätze mit geeigneter Beleuchtung der Bildschirmarbeitsplätze an. Auch durch die Arbeitsstättenrichtlinien hat das Unternehmen eine besondere Verantwortung gegenüber den Mitarbeitenden.
• Höhere Motivation: Durch New Work können Mitarbeitende selbst bestimmen, wann sie im Büro arbeiten möchten. Zudem bietet ein modernes Büro oft bessere Arbeitsbedingungen als zuhause. Zur Motivation trägt auch bei, dass New-Work-Büros ansprechend gestaltet sind und Flächen so eingerichtet, dass sie Kommunikation ermöglichen. Im Rahmen des „War for talents“ ist das ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil. Durch den Fachkräftemangel können sich qualifizierte Mitarbeitende den Arbeitgeber aussuchen – und entscheiden sich im Zweifel eher für den mit schickem Büro in attraktiver Lage mit großen Gemeinschafts- und Terrassenflächen. Wenn zusätzlich die Möglichkeit zum Homeoffice besteht, ist das für viele Bewerber:innen ein ausschlaggebender Punkt.
• Förderung von sozialen Kontakten: Flexible Arbeitsplätze und Desksharing tragen dazu bei, dass das Team in Bewegung bleibt. Man kommuniziert regelmäßig mit anderen Menschen, arbeitet in einer neuen Umgebung und bekommt im wahrsten Sinne des Wortes neue Blickwinkel zu sehen. Davon profitieren Team und Projekte.
• Bessere Ergebnisse: New Work denkt nicht in starren Grenzen von Abteilungen oder Disziplinen. Teams werden sinnvoll nach Kompetenzen zusammengestellt, wodurch oft noch bessere Arbeitsergebnisse erzielt werden können.
• Steigerung der Mitarbeiterbindung: Arbeitgeber, die nach dem Prinzip von New Work arbeiten und ein modernes Büro nutzen, sind für Bewerber:innen häufig besonders interessant. Dass auf die Bedürfnisse und Talente der Mitarbeitenden Rücksicht genommen wird, bindet sie ans Unternehmen.

Wie kann ein modernes Büro, das den New-Work-Prinzipien gerecht wird, aussehen?

In vielen Büros, in denen New Work umgesetzt wird, gibt es weniger Raum für Schreibtische, dafür mehr Platz für Gemeinschaftsflächen. Dank Desksharing finden trotzdem alle einen Platz zum Arbeiten: Häufig muss man sich einen Arbeitsplatz über eine App buchen. Das funktioniert auch mit Besprechungsräumen. Ansonsten findet man meist Platz in einem Großraumbüro oder arbeitet im Homeoffice. Verschiedene Meeting- und Kreativräume, die modern ausgestattet sind, bieten alles, was man benötigt, um gut zusammenarbeiten zu können. Dazu zählt zum einen ein angemessener Arbeitsplatz. Dieser sollte auch eine gute und kreative Zusammenarbeit ermöglichen, die inspiriert und in der Mitarbeitende sich wohlfühlen. In einer Studie des Fraunhofer Instituts gibt jede:r vierte Befragte an, die Auslegung der Bürofläche als Kommunikations- und Begegnungszone zu befürworten. Das Interesse daran ist also gegeben. Neben den Arbeitsflächen tragen auch moderne Küchen zum Wohlfühlfaktor der Mitarbeitenden bei – und gute Ideen entstehen nicht selten auch in der Pause. Das gilt ebenso für Grünflächen, die einerseits für Erholung und Abwechslung sorgen, die andererseits aber auch ausgezeichnet für Meetings und Brainstormings unter freiem Himmel genutzt werden können. Und wenn wir schon bei den Flächen außerhalb des Büros sind: Das Angebot um den Arbeitsort herum, wie beispielsweise Bars, Restaurants, Cafés etc., werten ihn zusätzlich auf. Derzeit beobachten wir einen erhöhten Bürobedarf in der Innenstadt, was an der Umgebung, aber auch an der besseren Erreichbarkeit mit dem ÖPNV liegt.

Übrigens: Was wir in unserer Berufspraxis als Gewerbemakler auch bemerken, ist, dass viele Unternehmen sich seit der Coronazeit räumlich verkleinern und einen geringeren Flächenbedarf haben. Ein Betrieb, der zuvor ein Büro mit 5.000 m² hatte, verkleinert sich zum Beispiel auf eines mit 3.000 m², statt 3.000 m² sollen es bei anderen nur noch 1.000 m² sein oder auch 250 m² statt vorher 500 m². Viele Unternehmen wählen dabei Büros mit besonderen Highlights und Gemeinschaftsbereichen wie Terrassen, Küchen und Kommunikationsflächen. Weil einige im Homeoffice, andere im Büro arbeiten, ergibt sich schon bei einer Büroauslastung von beispielsweise 70 % automatisch deutlich weniger Platzbedarf. Andererseits sehen wir, dass die Flächen häufig höhere Mietpreise aufweisen. Ein kleineres Büro muss heutzutage also keinesfalls einen Nachteil für das Team bedeuten. Im Gegenteil: Häufig tragen die attraktiven New-Work-Büros zur Bindung der Mitarbeitenden an das Unternehmen und dessen Kultur bei.

Modernes Büro mit der richtigen Ausstattung

Wenn ein Unternehmen auf hybrides Arbeiten und Homeoffice als Ergänzung zum Büro setzt, muss die technische Ausstattung stimmen. Schließlich soll das Team auch von zu Hause und unterwegs aus problemlos zusammenarbeiten können. Die passende Hardware ist ein guter Anfang: zeitgemäße Laptops, Headsets, Tablet und Smartphones erleichtern alltägliche Aufgaben und Kommunikation und tragen zu mehr Spaß bei der Arbeit bei. Wichtig ist aber auch die richtige Software, von Cloud-Systemen über Kommunikations- bis hin zu Sharing Tools. Außerdem muss der zuverlässige und schnelle Zugriff auf Dateien jederzeit gewährleistet sein.

Ein gesunder Arbeitsplatz steht im Rahmen von New Work ebenfalls im Fokus. Neben höhenverstellbaren Tischen und individuell einstellbaren Stühlen bietet ein modernes Büro häufig auch Sport- bzw. Bewegungs- oder sogar Massageangebote.

Damit Mitarbeitende sich mit ihrem Unternehmen identifizieren, ist das New-Work-Büro oft gemäß dem Corporate Design der Company gestaltet. So können zum Beispiel Möbel oder Wände in den Unternehmensfarben gehalten sein.

Beispiele für New-Work-Methoden

• Jobcrafting: Vom sogenannten Jobcrafting mag der eine oder die andere schon einmal gehört haben. Es beschreibt einen Weg, die Arbeit gemäß den eigenen Wünschen und Bedürfnissen aktiv zu gestalten. Dadurch kann beispielsweise Burnout vorgebeugt werden, die Mitarbeitenden arbeiten motivierter und denken nicht nur in ausgetretenen Pfaden.
• Jobsharing: Beim Jobsharing teilen sich zum Bespiel zwei Arbeitnehmende eine 40-Stunden-Stelle mit 15 Stunden (Person 1) und 25 Stunden (Person 2). So können sie ihre Arbeit zeitlich optimal an ihr Leben anpassen.
• Holokratie/Holakratie: Hierbei handelt es sich um ein Organisationskonzept, das die Abschaffung von Hierarchien bezweckt. Funktionsbezeichnungen wie Manager und Co. fallen weg, alle bringen sich gleichberechtigt als Expert:innen für bestimmte Bereiche ein. Das bedeutet gleichzeitig, dass Mitarbeitende selbst Verantwortung übernehmen und Entscheidungen treffen. Kurz gesagt arbeiten viele spezialisierte und eigenständige Personen gleichberechtigt und eng zusammen, um bestmögliche Ergebnisse zu erreichen.

Diese und weitere New-Work-Methoden brauchen Offenheit und Freiheit, die sich idealerweise in einem Bürokonzept widerspiegeln – beispielsweise in Form von Desksharing, Kreativ- oder Kollaborationsräumen.

Unsere Gewerbemakler unterstützen Sie mit Ihrem New-Work-Büro

Als erfahrene Gewerbemakler, die sich mit den derzeitigen Anforderungen von Unternehmen auskennen, wissen wir, worauf es beim Thema New Work bzw. New-Work-Büro ankommt. Gerne führen wir gemeinsam mit Ihnen eine Bestandsaufnahme Ihrer Fläche durch und schauen, wie wir New-Work-Prinzipien bei Ihnen realisieren können. Alternativ finden wir für Sie auch ein neues Büro, das zu Ihren Vorstellungen passt. Schauen Sie sich gerne in unserer Immobiliensuche um, reichen Sie einen Suchauftrag ein oder nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite!