Mietpreis pro Quadratmeter Gewerbe: Was Sie für eine Gewerbeimmobilie einkalkulieren müssen

Auf der Suche nach einer Gewerbefläche begegnet Interessenten schnell die Frage, wie teuer eine Anmietung eigentlich wird. Orientierung bieten hier die Recherchen unterschiedlicher Gewerbemaklerhäuser, die Mietpreise bezogen auf eine Stadt veröffentlichen. Daraus gehen die Mietpreise pro Quadratmeter Gewerbe in den jeweiligen Stadtteilen hervor. Wie hoch diese ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise von Lage sowie Ausstattung, aber natürlich auch von Angebot und Nachfrage. Was die Begriffe „Durchschnittspreis“, „Spitzenmiete“ und „Höchstmiete“ dabei bedeuten und weitere wichtige Informationen zum Thema erhalten Sie in diesem Beitrag.

Wer ermittelt wie die Gewerbemiete?

In Köln werden Bürovermietungen von den Maklerhäusern ausgewertet und miteinander verglichen, um den Mietpreis für Büroflächen berechnen zu können. Die erzielte Nettomonatsmiete wird dabei durch die angemietete Quadratmeterfläche geteilt und als Mietpreis pro Quadratmeter angegeben. Die Preisangaben werden jährlich in der sogenannten gif-Runde (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) besprochen und anschließend in Marktberichten transparent veröffentlicht. Bei der gif handelt es sich um ein Netzwerk aus Akteur:innen der Immobilienwirtschaft, beispielsweise aus dem Maklerwesen, der Projektentwicklung und Vermietung. Gemeinsam beobachten und beurteilen sie den Immobilienmarkt. Die gif-Runden gibt es in vielen Regionen. Sie unterteilen die Stadt in Marktzonen (z. B. Innenstadt, Norden, Süden, Westen, Osten, …), um möglichst differenzierte Preisangaben machen zu können. Bei der Ermittlung des Mietpreises pro Quadratmeter Gewerbe sind diese Angaben eine wichtige Orientierungshilfe, jedoch nicht bindend. Ein Mietspiegel, wie man ihn aus dem Wohnbereich kennt, wird im Gewerbe nicht erstellt.

Welche Faktoren beeinflussen den Mietpreis pro Quadratmeter Gewerbe?

Die Miete für eine Gewerbefläche wird individuell ermittelt, wobei folgende Faktoren bei Bürovermietungen eine entscheidende Rolle spielen:

Lage (Erreichbarkeit, Einkaufsmöglichkeiten für die Mitarbeitenden, …)
Grundriss
Ausstattung
Zustand
Alter
Internetverbindung und Technik
Helligkeit
Klimatisierung
Vorhandensein einer (Tee-)Küche
Anzahl Parkplätze
Sicherheit (gutes Schließsystem …)

Der individuell abgeschlossene Mietpreis berücksichtigt auch Umbaumaßnahmen, Veränderungen an Grundriss und Ausstattung und die abzuschließende Vertragslaufzeit. Eine Mietpreisbremse gibt es für Gewerbeimmobilien nicht. Im Wohnbereich sollen die Mieter durch den Mietspiegel und Preisbremsen geschützt werden. In der freien Wirtschaft ist der Preis abhängig vom Markt verhandelbar.

So entwickelt sich der Mietpreis pro Quadratmeter Gewerbe

Als Faustregel bei der Ermittlung der Gewerbemiete galt lange Zeit: Sobald der Leerstand höher wird, fallen die Mietpreise. Umgekehrt galt: Wird der Leerstand geringer, steigen die Mietpreise. Am Beispiel Köln ließ sich das gut beobachten. Der Leerstand sank hier bereits seit 2009 sukzessive, während die Mietpreise lageunabhängig anstiegen. Seit der Coronapandemie gilt diese Regel nicht mehr uneingeschränkt. Weil Mitarbeitende vermehrt im Homeoffice bzw. hybrid arbeiten und häufig nicht mehr täglich ins Büro kommen, wird der Flächenbedarf neu bewertet. Gleichzeitig werden die Qualitätsansprüche höher, beispielsweise was die Nachhaltigkeit oder die Ausstattung einer Gewerbefläche angeht. Objekte, die diese Anforderungen erfüllen, sind schnell vom Markt, sodass nur wenige übrig bleiben. Für sie steigt der Mietpreis aufgrund der hohen Nachfrage. Büros, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, erfahren eine deutlich geringere Nachfrage, was sich auf den Mietpreis auswirkt. Das gilt sogar, wenn diese Büros beispielsweise gut angebunden sind oder in einer beliebten Gegend liegen.

Gewerbemiete im Überblick: von Durchschnittsmieten, Spitzenmieten und Höchstmieten

Für vordefinierte Regionen wird nicht bloß ein „Einheitspreis“ von den Expert:innen der gif-Runden festgelegt. Vielmehr unterscheidet man beim Mietpreis pro Quadratmeter Gewerbe zwischen Durchschnittsmieten, Spitzenmieten und Höchstmieten. Was dahinter steckt? Verraten wir Ihnen gerne:

Durchschnittsmiete: Die Durchschnittsmiete gilt für Vertragsabschlüsse in den letzten zwölf Monaten und einen vordefinierten Markt (z. B. Köln-Innenstadt). Sie berechnet sich aus dem Mittelwert der Abschlüsse bezogen auf die Flächengröße und wird in €/m² angegeben.
Spitzenmiete: Die Spitzenmiete bezieht sich – der Name verrät es schon – auf Immobilien im obersten Preissegment mit einem Marktanteil zwischen 3 und 5 Prozent des Flächenumsatzes. Dabei sollten von den Expert:innen mindestens drei Vermietungen erfasst werden, um eine Spitzenmiete angeben zu können. Die gewichtete Spitzenmiete besteht aus der nominalen, also anfänglichen Miete ohne Abzug von Incentives (z. B. mietfreie Zeit oder sonstige Vorteile für die Mietpartei). Die gif definiert die Spitzenmiete als die höchste nachhaltig zu erzielende bzw. erzielte Nominalmiete in der jeweiligen Top-Lage eines Standortes in einem Top-Gebäude mit Top-Ausstattung.
Höchstmiete: Höchstmiete und Spitzenmiete – ist das nicht dasselbe? Das könnte man denken, ist es aber nicht: Die Höchstmiete muss im definierten Zeitraum laut gif nämlich nur ein einziges Mal für die Anmietung einer Gewerbefläche erzielt worden sein. Wenn also in einem Quartal ein Mietvertrag für eine Bürofläche deutlich über Marktniveau abgeschlossen wurde, wird dieser für die Höchstmiete festgelegt.

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