Über Mietsicherheit in Gewerbemietverträgen

Bei der Mietsicherheit in Gewerbemietverträgen handelt es sich um eine Sicherheit für den Vermieter. Umgangssprachlich wird sie auch Mietkaution genannt. Sie greift beispielsweise, wenn der Mieter festgelegte Zahlungen an den Vermieter nicht leistet, beim Auszug Schäden an der Immobilie hinterlässt oder insolvent geht. In solchen Fällen sorgt sie dafür, dass der Vermieter nicht auf dem Schaden sitzen bleibt. Aber wie hoch ist so eine Mietkaution gewöhnlich? Und was ist eigentlich der Unterschied zwischen der Gewerbe- und der Privatkaution? Diese und viele weitere Fragen rund ums Thema Mietsicherheit in Gewerbemietverträgen beantworten unsere erfahrenen Gewerbemakler in diesem Blog-Beitrag.

Kaution bei Gewerbemietvertrag vs. bei Privatmietvertrag: Wo liegt der Unterschied?

Wie so oft unterscheiden sich Privat- und Gewerbemietverträge auch beim Thema Kaution. Das BGB gilt nämlich nur für Privatwohnungen, hat bei Gewerbeimmobilien bzw. gewerblichen Vermietungen aber keine Relevanz – hier gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Das bedeutet, dass ihre Ausgestaltung von Mieter und Vermieter vollständig frei verhandelt werden kann. Dabei können die beiden Vertragsparteien sich beispielsweise an der gängigen Praxis oder auch an Gerichtsurteilen orientieren. Das Ergebnis wird dann als sogenannte Kautionsabrede im Gewerbemietvertrag festgehalten.

Mietsicherheit: Höhe der Mietkaution für Gewerbe

Bei gewerblichen Vermietungen ist das Risiko für den Vermieter deutlich höher als bei privaten. Während die Höhe der Kaution für private Mieter sich auf maximal drei Monatsmieten ohne Nebenkosten beläuft, gibt es deshalb für gewerbliche Vermietungen keinen Höchstbetrag bei der Kaution. Die Kautionshöhe wird vom Vermieter festgelegt oder zwischen den beiden Vertragsparteien frei verhandelt. Sie hängt auch von dem Gewerbe ab – insofern sind große Unterschiede möglich.

Einen Wert, an dem man sich orientieren kann, gibt es aber schon: Als Mietsicherheit bei Gewerbeimmobilien sind drei bis sechs Bruttowarmmieten üblich. Auch wenn der Höchstwert für eine Kaution nicht durch konkrete gesetzliche Vorgaben begrenzt ist, darf sie doch nicht ins Unendliche steigen. Sie sollte sich an üblichen Mietkautionswerten für Gewerbeimmobilien orientieren. Schlägt der Vermieter hier eine Kaution vor, die weit über das hinausgeht, was vergleichbare Unternehmen unter ähnlichen Rahmenbedingungen zahlen müssen, sollte man in jedem Fall nachverhandeln.

Welche Faktoren spielen bei der Kautionshöhe eine Rolle?

• Branche des Gewerbetreibenden
• Unternehmensalter: Start-ups müssen mit einer erhöhten Kaution von sechs Bruttomonatsmieten rechnen. Zudem wird von jungen Unternehmen teilweise eine private Haftung der Gesellschafter oder Investoren verlangt.
• Haftungsverhältnisse: Teilweise haften die Unternehmen bzw. die handelnden Personen aufgrund der gewählten Rechtsform persönlich, was ggf. Einfluss auf die Höhe der Kaution hat.
• Dauer und Umfang der Immobiliennutzung
• Enthaltendes Inventar
• Risiko von Beschädigungen
• Bonität des Mieters
• Summe der Investitionen des Vermieters in den mieterspezifischen Ausbau

Viele institutionelle Eigentümer bedienen sich einer Creditreform-Auskunft. Da diese oftmals auch von Banken bei der Finanzierung von Immobilien verlangt wird, sollten Unternehmen stets darauf achten, einen einwandfreien Bonitätsscore zu haben. Wenn die Creditreform-Auskunft im vorgesehenen Rahmen ist, bleibt es bei einer Standardkaution als Mietsicherheit. Andernfalls wird sie erhöht oder man sieht von einer Vermietung ab.

Wann ist die Mietkaution für Gewerbeimmobilien fällig?

Das können Vermieter selbst entscheiden – sie legen den Zeitpunkt für die Hinterlegung der Gewerbekaution fest. Manchmal geschieht das auch in gemeinsamer Abstimmung mit der Mietpartei. Üblicherweise wird die Mietsicherheit in Form der Kaution zu einem der folgenden Zeitpunkte fällig:

• Direkt nach Vertragsabschluss: Das kommt hin und wieder vor – je nach Invest des Eigentümers. Wenn der Vermieter beispielsweise eine sechs- oder siebenstellige Summe für den Mieter in die Immobilie investiert hat, fällt die Mietsicherheit teils gleich nach Vertragsabschluss an.
• Mit Mietbeginn
• Bei Übergabe der Räumlichkeiten

Ob die Zahlung auf einen Schlag oder in Raten erfolgt, ist ebenfalls eine Frage der freien Gestaltung der Mietkaution durch die Vertragsparteien. Ein Recht auf Ratenzahlung gibt es zwar nicht, sie kann aber durchaus vereinbart werden.

Mietsicherheit: Zahlungsmöglichkeiten und Anlage der Gewerbekaution

Was die Anlage der Mietsicherheit angeht, orientiert sich die aktuelle Rechtsprechung an privaten Mietverhältnissen. Grundsätzlich muss aber auch dieses Thema zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden. Festgeschrieben ist, dass der Vermieter die Mietkaution auf jeden Fall getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen muss, sofern der Mietvertrag nichts anderes besagt.

Für die Anlage der Mietsicherheit gibt es verschiedene mögliche Anlageformen. Oftmals wird auch eine Kombination aus mehreren Varianten vertraglich vereinbart.

• Barkaution: Darunter fällt die Barzahlung oder Einzahlung auf ein Treuhandkonto.
• Sparkonto: Ein Mietkautionskonto wird vom Mieter eröffnet, die Mietkaution eingezahlt und zugunsten des Vermieters verpfändet.
• Private Mietbürgschaft: Die private Mietbürgschaft meint die Bürgschaft einer Privatperson für entstandene Mietrückstände oder Sachschäden aus dem Mietverhältnis.
• Verpfändung von Wertpapieren: Die Kautionsanlage erfolgt in Wertpapieren, wie beispielsweise Aktien oder Fonds, die an den Vermieter verpfändet werden. Als zusätzliche Sicherheit wird manchmal auch das Vermieterpfandrecht vereinbart. Dabei handelt es sich um eine Verpfändung des Inventars (z. B. Büroausstattung oder Lagerbestände) an den Vermieter.
• Patronatserklärung: Man unterscheidet zwischen der harten und der weichen Patronatserklärung. Bei der harten Patronatserklärung bürgt die Muttergesellschaft (Patron) für die Verbindlichkeiten der Tochtergesellschaft (Mieter) gegenüber einem Dritten (Vermieter). Von einer weichen Patronatserklärung ist beispielsweise dann die Rede, wenn die Muttergesellschaft Informationen zur Zahlungsfähigkeit der Tochtergesellschaft mitteilt oder die Absicht erklärt, die Tochtergesellschaft an ihre Pflichterfüllung zu erinnern. Daraus entsteht der Muttergesellschaft als Patron aber in der Regel keine rechtsverbindliche Verpflichtung.
• Gewerbliche Mietkautionsbürgschaft: Bei der gewerblichen Mietkautionsbürgschaft fungieren Banken oder Versicherungen als Bürge. Wenn es darauf ankommt, regulieren sie den Schaden. In der Praxis wird die Bankbürgschaft von Vermietern akzeptiert, die Bürgschaft von Versicherungen hingegen eher nicht. Bei der Bankbürgschaft handelt es sich deshalb auch um die gängigste Art der Sicherheitshinterlegung. Die verschiedenen Formen der Bankbürgschaft haben wir Ihnen unten aufgelistet.

Übrigens: Vermieter von Gewerbeflächen sind nicht anlage- und verzinsungspflichtig.

Mietsicherheit für Gewerbeimmobilien durch verschiedene Formen der Bankbürgschaft

• Ausfallbürgschaft: Zur Ausfallbürgschaft gehört die sogenannte Einrede der Vorausklage, auf die der Bürge zurückgreifen kann. Was bedeutet das? Kann der Schuldner (Mieter) nicht zahlen, kann der Bürge (die Bank) vom Gläubiger (dem Vermieter) verlangen, dass eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner durchgeführt wird. Der Bürge haftet erst, wenn beim Schuldner nachweislich nichts mehr zu holen ist.
• Selbstschuldnerische Bürgschaft: Anders sieht es bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft aus – hier muss der Bürge zahlen, sobald der Schuldner es nicht mehr tut. Denn der Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage.
• Bürgschaft auf erstes Anfordern: In diesem Fall hat die Bank als Bürge kaum noch Rechte. Sie muss beispielsweise selbst im Falle von nicht berechtigten Forderungen einspringen und kann diese erst nachträglich wieder zurückfordern.
• Globalbürgschaft: Der Name verrät schon, dass dies eine besonders umfassende Form der Bürgschaft ist. Die Bank als Bürge haftet dabei auch für ggf. auftretende zukünftige Schulden des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Die passende Mietsicherheit aushandeln – mit unseren Gewerbemaklern

In vielen Fällen sind die Höhe und die Gestaltung der Kaution bei Gewerbeflächen frei verhandelbar. Ob Mieter oder Vermieter – wir unterstützen Sie gerne dabei, eine möglichst vorteilhafte Lösung in Sachen Mietsicherheit zu finden. Unsere Gewerbemakler beraten Sie umfassend und transparent zu den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Optionen. Sie sind noch auf der Suche nach der passenden Immobilie im Gewerbebereich? Dann nutzen Sie doch unsere Immobiliensuche. Alternativ können Sie natürlich auch ganz einfach einen Suchauftrag bei uns aufgeben und wir finden das passende Objekt für Sie.