Was ist eine übliche Maklerprovision für Gewerbeimmobilien?

Bei privaten Immobiliengeschäften ist die Höhe der Maklerprovision genau geregelt, bei Gewerbeimmobilien ist das anders: Hier ist sie frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlichen Regelungen wie beim Bestellerprinzip. Die Frage „Was ist eine übliche Maklerprovision für Gewerbeimmobilien?“ ist also gar nicht so leicht zu beantworten. Wann Mieter bzw. Eigentümer überhaupt eine Maklerprovision bezahlen müssen, an welchen groben Richtwerten man sich orientieren kann und vieles mehr, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wer zahlt die Provision bei Gewerbeimmobilien in der Vermietung?

Generell gibt es zwei Fälle, die wir hier genauer unter die Lupe nehmen. Sie sehen auf den ersten Blick wahrscheinlich komplizierter aus, als sie sind. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter entscheidet im Vorfeld, ob es sich um eine für den Mieter provisionsfreie oder provisionspflichtige Gewerbeimmobilie handeln soll. Der Mieter kann aber nachverhandeln.

Fall 1: Der Vermieter beauftragt den Makler.

Wendet der Vermieter bzw. der Eigentümer einer gewerblichen Immobilie sich an den Makler, gibt es zwei Möglichkeiten, wer die Maklerprovision bezahlt:

• Option 1: Der Vermieter übernimmt die Maklerprovision für Gewerbeimmobilien im Vorfeld, wodurch ein provisionsfreies Angebot für Mieter zustande kommt. Marktüblich sind dann 3 Monatsmieten bei einer Vertragslaufzeit unter 5 Jahren und bis zu maximal 5 Nettomonatsmieten ab einer Laufzeit von 7 Jahren und mehr mit verschiedenen Optionen.
• Option 2: Die Maklerprovision für Gewerbeimmobilien wird nicht vom Vermieter übernommen, wodurch sie provisionspflichtig für den neuen Mieter am Markt angeboten wird. Letzterer zahlt die Provision gemäß AGB des jeweiligen Maklers. Auch hier beträgt sie abhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit rund 3 bis 5 Monatsmieten zuzüglich Steuern. Allerdings gibt es bei provisionspflichtigen Objekten die Möglichkeit, eine Provisionsübernahme durch den Vermieter zu verhandeln. Selbst eine Teilung der Provision ist möglich – alles eine Frage der Verhandlungen und natürlich von Angebot und Nachfrage. Kann sich der Vermieter zwischen diversen Mietern entscheiden, wird es schwierig, eine Provision zu verhandeln.

Fall 2: Der Mieter wendet sich an den Makler.

Auch hier gibt es wieder zwei Möglichkeiten:

• Option 1: Der Mieter beauftragt den Makler mit der Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie. Daraufhin zeigt der Makler den Markt auf und schlägt dem Mieter verschiedene Objekte vor. Nehmen wir an, er ist fündig geworden: Ob er nun die Maklerprovision für Gewerbeimmobilien zahlen muss oder nicht, hängt vom bereits besprochenen Fall 1 ab. Hat der Vermieter sich im Vorfeld dazu entschieden, das Objekt provisionsfrei anzubieten? Dann muss der Mieter auch keine Provision an den Makler zahlen (Fall 1, Option 1). Entscheidet er sich für ein provisionspflichtiges Objekt, muss der Mieter für die Maklerprovision aufkommen (Fall 1, Option 2).
• Option 2: Der Mieter fragt explizit ein Objekt an und kontaktiert den Makler beispielsweise über eine inserierte Internetanzeige. Damit beauftragt er den Makler, Unterlagen wie Exposé, Grundriss etc. zu übersenden und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Kommt es zu einer Vermietung, hängt es auch hier wieder von Fall 1 ab, ob der Mieter auf eine Provisionszahlung verzichten kann (Fall 1, Option 1) oder nicht (Fall 1, Option 2).

Und wer zahlt wie viel Maklerprovision für Gewerbeimmobilien bei einem Verkauf?

Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe der Maklerprovision. So kann die Provisionshöhe sich beispielsweise nach dem Verkaufsvolumen richten – je höher der Immobilienwert, desto geringer die prozentuale Provision. Bei einem Gewerbegebäude im Wert von bis zu 5 Millionen Euro kann ein Makler beispielsweise 6 % Provision aufrufen, während es bei einer Gewerbeimmobilie mit einem Wert von über 25 Millionen Euro nur noch 3 % sind. Es geht aber auch anders: Wir setzen in unseren AGB zum Beispiel 4 % Maklerprovision an und richten uns nicht nach Immobilienwerten.

Wer die Maklerprovision für Gewerbeimmobilien bezahlt, ist auch hier am Ende Verhandlungssache. Meist wird bei Verkaufsaufträgen eine Innenprovision, also eine Provision von dem Verkäufer, vereinbart und das Objekt provisionspflichtig für den Käufer am Markt angeboten. Dabei ist eine Doppelhonorierung durch Verkäufer und Käufer durchaus üblich und muss nicht – wie bei privatem Wohneigentum – in gleicher Höhe erfolgen.

Wie Marktsituation und Bürogröße beeinflussen, wer die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien zahlt

Es gibt den Vermieter- und den Mietermarkt. Ist die Nachfrage größer als das Angebot, handelt es sich um einen Vermietermarkt. Dann sitzt der Vermieter am sprichwörtlichen längeren Hebel und die Mieter zahlen normalerweise die Maklerprovision für Gewerbeimmobilien.
Ist hingegen das Angebot größer als die Nachfrage, haben wir einen Mietermarkt und die Vermieter zahlen im Normalfall die Provision. Welche Marktsituation vorherrscht, kann von Stadt zu Stadt und von Region zu Region unterschiedlich sein und sich natürlich auch im Laufe der Zeit ändern.
Aber nicht nur die Marktsituation, auch die Größe von Büroflächen entscheidet darüber, wer die Maklerprovision zahlt. So sind kleine Büroflächen unter 300 Quadratmetern meist provisionspflichtig für den Mieter, während große Büros eher provisionsfrei angemietet werden. Das hat unter anderem mit der Eigentümerstruktur zu tun. Kleine Büros gehören meist Privateigentümern, die die Objekte provisionspflichtig für den Mieter anbieten möchten. Anders ist es bei großen Bürohäusern, die institutionellen Eigentümern gehören. Sie übernehmen häufig die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien, weil sie an einem neuen, gut dotierten Vertrag interessiert sind. Wir empfehlen, den Gewerbemakler offen zu diesem Thema zu befragen und zu versuchen, die Provision zu verhandeln. Jedes Aufteilungsverhältnis ist denkbar.

Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden? Und wann nicht?

Die Provision muss erst dann bezahlt werden, wenn durch den Makler ein Miet- bzw. Kaufvertrag zustande gekommen ist – schließlich hat der Makler seinen Auftrag erst dann erfolgreich erfüllt. Dabei muss der Abschluss nicht zwingend in Schriftform festgehalten werden. Wichtig ist aber im Gewerbemarkt beispielsweise, dass …
… nachweisbar ein Maklervertrag abgeschlossen worden ist. Dafür genügt ein formfreier Maklervertrag des Verkäufers und/oder Käufers oder Mieters.
… der Makler die Parteien zusammengebracht hat und ursächlich am Abschluss beteiligt war. Nur Exposés zu verschicken oder am Telefon über ein Objekt zu sprechen, rechtfertigt also keine Provisionszahlung.

Mit Dederichs & Göttlicher Immobilien bestens beraten in Sachen Maklerprovision für Gewerbeimmobilien

Wir helfen Ihnen als erfahrene Gewerbemakler bei der Immobiliensuche und nehmen individuelle Suchaufträge entgegen. Und natürlich stehen wir Ihnen in diesem Zusammenhang bei Fragen rund um das Thema Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien mit Rat und Tat zur Seite.